ABD’deki Konut Piyasası: Y ve Z Kuşağının Zorlukları

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut piyasası, ev sahibi olmayı hedefleyen Y ve Z kuşağı için adeta bir hayal kırıklığına dönüştü. 1980'lerdeki bebek patlaması (baby boomer) kuşağı benzer zorluklarla karşılaşmış olsa da, o dönemdeki koşullar günümüzdeki kadar zorlayıcı değildi. Bugün, hem mortgage faiz oranlarının yüksekliği hem de konut fiyatlarının sürekli artışı, ev sahibi olmayı neredeyse imkansız hale getiriyor. Bunun yanı sıra, mevcut konut arzı yetersizliği, fiyatların düşmesini engelliyor.

2024 itibarıyla konut satın alma gücü, 1985 yılındaki düşük seviyelere yaklaşmış durumda. Ancak o dönemde daha fazla konut arzının bulunması, fiyatların daha uygun olmasına olanak tanıyordu. Günümüzde ise yüksek konut fiyatları ve düşük arz, durumu daha da karmaşık hale getiriyor. Bu zorluklar sonucunda ABD'deki ilk ev sahipliği yaşı 35'e yükseldi; 1980'lerde bu yaş 29 olarak kaydedilmişti. 1980'lerde 33 yaşında ev sahibi olma oranı yüzde 60 iken, bu oran günümüzde yüzde 40'a düşmüş durumda. Ancak, Y kuşağının yaşlanmasıyla birlikte bu oranın artış göstermesi bekleniyor. Ayrıca, Y kuşağı pandemi dönemindeki konut patlamasından faydalanarak, konut edinme fırsatlarını değerlendirdi. Emlak sitesi Redfin'in verilerine göre, Y kuşağının yaklaşık yüzde 55'i 2023 yılında ev sahibi olmayı başardı.

1980'lerin ortalarında ev fiyatları, gelirlere göre alışılmadık derecede yüksek değildi. Ancak, alıcıların karşılaştığı önemli bir zorluk, 1981'de yüzde 18'in üzerine çıkan ve on yıl boyunca yüzde 10'un üzerinde seyreden ipotek oranlarıydı. Bugün ise ABD'de mortgage oranları yaklaşık yüzde 6,5 seviyesinde. Bu oran, 2021'deki seviyesinin iki katından fazla olmasına rağmen, 1971'den beri uzun vadeli ortalamanın altında kalıyor. Ancak 2019'dan bu yana konut fiyatlarında yaşanan yüzde 50'den fazla artış, durumu daha da zorlaştırıyor.

1985 yılında tüketicilerin yüzde 72'si ev almak için uygun bir zaman olduğunu düşünürken, 2024'te bu oran dramatik bir düşüşle sadece yüzde 12'ye geriledi. Satın alınabilirlik, Covid-19 salgını sırasında mortgage oranlarının rekor düşük seviyelere gerilediği döneme kıyasla önemli ölçüde kötüleşti. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) verilerine göre, 2021 yılında ortalama bir konut edinmek için yıllık 49 bin 152 dolar gelir gerekmekteydi. 2024'te ise bu miktar 110 bin 544 dolara yükseldi. Emlak vergileri ve konut sigortası gibi diğer maliyetlerin de artması, ev sahibi olmayı daha da zorlaştırdı. 2023 yılında mevcut ev satışları, 1995 yılından bu yana en düşük seviyeye gerilerken, 2024 yılının ilk yarısında da bu düşük seviyeler devam etti.