Konut Sitelerinde Aidat Belirleme Süreci ve Sorunlar

Konut Sitelerinde Aidat Belirleme Süreci

Konut sitelerinde aidatların belirlenmesi için genel kurul döneminin başlamasıyla birlikte, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları dikkatli olmaları konusunda uyarıyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, aidatların belirlenmesinde enflasyon, maliyet artışları, malzeme fiyatları, enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişlerin etkili olduğunu ifade etti.

Kiraz, aidat artışlarının yöneticiler veya yönetim kurulları tarafından, olağan veya olağanüstü genel kurulda yapılacak bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırılması gerektiğini vurguladı. Bu konuda dikkat edilmesi gereken noktalar arasında, "Yöneticilerin genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamayacakları" yer aldı. Aksi takdirde, malikler bu artışlara itiraz edebilir.

Fahiş aidat artışlarının tespit edilmesi durumunda, kat malikleri toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talep edebilir ve aidatların indirilmesini isteyebilir. Kiraz, aidat rakamlarına ilişkin belirlenen bir üst sınır ya da artış oranı bulunmadığını da belirtti. "Eğer dairede kiracı oturuyorsa, bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat miktarını mülk sahibi ödemek zorundadır. Örneğin, bir sitede 15 bin lira ödeyen kiracı, belirlenen 20 bin lira aidatın yalnızca 15 bin lirasından sorumludur."

Aidatlarla İlgili Sık Karşılaşılan Sorunlar

Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda aidatlarla ilgili en çok karşılaşılan sorunların başında yüksek zamlar geldiğini belirterek, yöneticilerin genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmelerinin hukuka aykırı olduğunu ifade etti. Kiraz, aidat zamlarına ilişkin kararların mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda alınması gerektiğini vurguladı.

Bazı lüks harcamaların aidatlara yansıtılması ise başka bir sıkıntı olarak öne çıkıyor. Yargıtay kararlarına göre, lüks harcamaları sadece onları isteyen kat malikleri ödeyecektir. "Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi masraflara, bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değildir. Ancak havuz veya asansör gibi ortak alanlar herkes tarafından kullanıldığından, bu alanların masraflarına katılmak zorunludur."

Kiracıların Ödemesi Gerekmeyen Gider Kalemleri

Kiracılara talep edilen harcama kalemleri de sorun yaratmaktadır. Kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğunu belirten Kiraz, "Ortak ısınma ve aydınlatma gibi kalemler kiracının sorumluluğundadır. Ancak işçi özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi masraflar mal sahibi tarafından ödenmelidir." şeklinde konuştu.

Malik ve Kiracının Sorumlulukları

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, apartman ve site aidatlarında bazı hatalı uygulamaların yapıldığını belirterek, "Kapıcı, yönetici, güvenlik gibi giderlerde asgari ücret artışı veya enflasyon oranında bir artış zorunluluğu olduğu algısı yanlıştır. Eğer geçen yıl yapılan işletme projesi yeterli olmuşsa, artışa gerek yoktur." dedi.

Yüksel, aidatın belirlenmesine ilişkin karar ve işletme projesinde malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımların açıkça belirtilmemesinin hatalı bir uygulama olduğunu ve bu durumun mahkemece iptal edilebileceğini kaydetti. "Kira kontratlarına 'tüm giderler kiracı tarafından ödenir' hükmü yazılsa da bu geçerli değildir. Kiracı, yalnızca bağımsız bölümü kullanırken gerekli olan işlem ve harcamalardan sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat giderleri kiracıya yüklenemez."

Aidat Belirleme Kararına İtiraz Süreci

Yüksel, kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan maliklerin tutanağın altına itirazlarını şerh olarak yazdırmamaları durumunda dava haklarının düşeceğini belirtti. Toplantıda olmayan maliklerin ise kararı öğrendikten sonra bir ay içinde dava açmaları gerektiğini ifade etti.

Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkının bulunmadığını, site ve apartman yöneticiliğinin meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması gerektiğini vurguladı. Ayrıca, bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından izlenmesi ve denetlenmesi gerektiğini dile getirdi.

Toplantılara Katılımın Önemi

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük, vatandaşların aidatlardan şikayetçi olduğunu, ancak kat malikleri toplantılarına katılmadıklarını belirtti. "Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor ve bazen imza eksiklikleri sonradan tamamlanıyor." diyen Küçük, kat maliklerinin toplantılara katılmasının, yapılacak harcamaları sorgulaması ve bütçeleri tartışması açısından önemli olduğunu vurguladı. "Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız." şeklinde konuştu.