Ozan BİNGÖL
Gelir İdaresi’nin verilerine göre, 2024 yılı Aralık ayı itibarıyla gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısı 2.710.366’dır. Bu alandaki artış, vergi idaresinin gerçekleştirdiği yoğun çalışmalar ve denetimler sonucunda gerçekleşmiştir ve mükellef sayısı en fazla artan gelir türü olmuştur. 2020 yılının Aralık ayına göre, bu rakamda %31,8 oranında bir artış gözlemlenmiştir. 2001 yılında bu rakamın yalnızca 387.300 olduğunu düşündüğümüzde, gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısındaki hızlı artış daha iyi anlaşılmaktadır. Vergi idaresinin bu alana gösterdiği özen, diğer gelir gruplarında da benzer bir etki yaratabilirdi, ancak tercihlerin farklı olduğu unutulmamalıdır. Şimdi, 2024 yılında kira gelir beyanına ilişkin önemli açıklamalarımıza geçelim. Bu açıklamaları yaparken, ilgili mevzuat ve Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanmış rehberlerden yararlandığımızı belirtmek isteriz. GİB’in hazırladığı vergi rehberlerinin son derece faydalı ve açıklayıcı olduğunu ifade ederken, bu rehberleri hazırlayanları da tebrik ederiz.
1- Kimler Kira Geliri Beyanında Bulunacak?
Binaların konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın 2024 takvim yılı için 33.000 TL’si gelir vergisinden istisna tutulmuştur. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri durumunda beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır. Yalnızca gayrimenkul sermaye iradından gelir elde eden mükellefler için:
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2024 takvim yılı için 33.000 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
- Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2024 takvim yılı için 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2024 takvim yılı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
yıllık beyanname vermekle yükümlüdürler. Aile bireyleri, sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermek zorundadır. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda, bu kişiler adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
2- Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nereden Verilebilir?
Mükelleflerin, 2024 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için beyannamelerini 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir. Normalde 31 Mart’ta sona eren beyan süresi, son günün Ramazan Bayramı’na denk gelmesi ve bu günün resmi tatil olması nedeniyle 2 Nisan 2025’e kadar uzatılmıştır. Beyannamelerin verilme yöntem ve araçları konusunda Gelir İdaresi’nin sağladığı imkanlar oldukça çeşitlidir:
- Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet üzerinden,
- Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet üzerinden,
- Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan,
- Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamda,
- Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
- İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden,
- Kağıt ortamında düzenlenen beyannameler posta yoluyla da gönderilebilir.
Kâğıt ortamında hazırlanan beyanname, kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.
3- Kira Geliri İstisnasından Kimler Yararlanamaz?
2024 yılında konut kira gelirinin 33.000 lirası istisna kapsamındadır. Ancak aşağıdaki durumlarda bulunanlar bu istisnadan yararlanamazlar:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
- 2024 takvim yılı için 33.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde eden ve beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde yer alan tutarı (2024 takvim yılı için 870.000 TL) aşanlar,
- Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
4- Hisseli veya Miras Kalıp Paylaşılmamış Konutlarda İstisna Nasıl Uygulanır?
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, 2024 takvim yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisna tutarı her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bu nedenle, eşlerin ortak alıp kiraya verdiği konutlar için istisna tutarını iki katına çıkarma imkanı bulunmaktadır.
5- Konutunu Satanlar, Kiraya Vermeyenler, Kendi Oturmaya Başlayanlar Bunu Vergi İdaresine Bildirmek Zorunda mıdır?
Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi veya ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir elde edilmesi durumunda, mükelleflerin boş beyanname vermesi veya bu durumu vergi dairesine bildirmesi zorunluluğu yoktur. Mükellefler, daha önce GMSİ mükellefi iken 2024 yılı için kira geliri elde etmeme, ilgili konutta kendisi veya alt veya üst soy ile kardeşlerinin oturmaya başlaması, gayrimenkulü satması gibi durumları bir dilekçe ile bağlı oldukları vergi dairesine bildirebilirler. Bu dilekçeyi vermek için vergi dairesine kadar gitmelerine gerek yoktur. Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.
6- Kiracım Kiraları Ödemedi, Beyan Edecek Miyim?
Kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Bu, ilgili yılda eviniz kirada olsa bile kirayı alamamışsanız, almadığınız kiraları beyanınıza eklemeyeceğiniz anlamına gelir. Kira gelirinizi beyan ederken, 2024 yılı içerisinde tahsil ettiğiniz konut veya işyeri kira gelirleriniz beyan edilecektir. Örneğin, 2024 yılında bir meskeninizi aylık 10.000 TL’dan yıllık 120.000 TL’ye kiraya verip, ancak kiracıdan bunun 80.000 TL’sini tahsil ettiyseniz, yıllık kira tutarının tamamını değil yalnızca tahsil edilen 80.000 TL’lik kısmını beyan edeceksiniz.
7- Geçen Yıl İki Yıllık Kira Gelirini Peşin Aldım, Bu Yıl Hepsini Mi Beyan Edeceğim?
Hayır. Beyan edilecek kira geliri, ilgili olduğu yıla ait olup tahsil edilenleri kapsar. Siz, 2021 yılına ilişkin bu yıl vereceğiniz kira beyanında peşin tahsil ettiğiniz kiranın yalnızca 2021 yılına isabet eden kısmını beyan edeceksiniz. Kira geliri elde eden tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri sayılırken, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ait olduğu yılın geliri olarak değerlendirilir.
8- Kiraya Verilen Taşınmazın Sahibi ile Kira Ödenen Kişi Farklı Kişilerse Ne Olacak?
Çok sık sorulan sorulardan biri de tapu başka bir isme kayıtlıyken kira başka birisine yatırıldığında ne olacağıdır. Bu durumda, tapu sahibi beyan vermekle yükümlüdür ve kira bedelinin yatırıldığı kişi de durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, bir konutun sahibi Ahmet Bey iken, kiralar oğlu Mehmet Bey’in hesabına yatırılmışsa, beyanı Ahmet Bey yapacaktır. Kiranın bankadan ödenmesi nedeniyle Gelir İdaresi’nin Ahmet Bey’in peşine düşmemesi için vergi dairesini bilgilendirmek de faydalı olacaktır.
9- Kira Geliri Beyanında Götürü Usul mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?
Kira geliri beyan edilirken hangi usulün seçilmesi gerektiği önemlidir. Çocuğunuzun özel okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar birçok gider vergi matrahından nasıl indirilir? Ödemeniz gereken vergi miktarını azaltmak için, kira geliri vergisini nasıl hesaplayabilirsiniz? Gelişmiş ülkelerde “Ödenmesi gerekenden daha fazla vergi ödememe hakkı”nın en önemli ve temel mükellef haklarından biri olduğunu unutmayalım. Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden biri seçilmelidir. Bunlardan ilki götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde herhangi bir belge veya başka bir gider unsuru dikkate alınmadan kira gelirinden varsa istisna düşüldükten sonra vergiye tabi hasılatın %15’i kadar götürü gider olarak düşülmektedir. Götürü gider yöntemi seçildiği takdirde 2 yıl bu yöntemde kalma zorunluluğu olduğunu akılda tutmak önemlidir.
Kira geliri beyan edilirken seçilebilecek bir diğer yöntem ise gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemine göre daha avantajlı olan bu yöntemde belgelendirmek kaydıyla birçok gider kalemini gelirden düşebilirsiniz. Gerçek gider yönteminde;
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergiler, emlak vergileri, resim, harç ve kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır).
Bu saydıklarımız belgelendirmek şartıyla gider olarak dikkate alınır. Ancak bu gider toplamı direkt olarak gelirden düşülmez; önce gerçek indirilecek gider formülü ile gerçek indirilecek gider bulunur. Gider yöntemi tercihi konusunda aşağıda önereceğim test yöntemini kullanarak ciddi vergi avantajı sağlayabilirsiniz.
Pek çok kira geliri mükellefi belge bulma, saklama ile uğraşmamak istediği veya bilmediği için kira gelir beyanında “götürü gider” usulünü kullanmaktadır. Oysa kira geliri elde eden birçok mükellefin kiraya verdiği taşınmaz için ödediği kredi faizi, tamir, tadilat masrafı, yıllık bazı giderler söz konusu olabilmektedir. Bazı mükellefler ise kendisi kirada oturup evini kiraya vermektedir. İşte kiradaki taşınmaza ilişkin yüksek miktarda gerçek gider olan durumlarda aslında hiç kira geliri ödememeniz veya ödeyeceğiniz tutarı çok aşağı çekmeniz mümkün. Peki bunun için vergi uzmanı olmanız mı gerekir? Elbette hayır. Aşağıda açıklayacağım yöntemi kullanarak götürü gider ve gerçek gider yöntemini uygulamanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi görüp ona göre ciddi vergi avantajı sağlamanız mümkün.
Yöntem oldukça basit. Hazır beyan sistemine girin. Götürü gider usulünü seçin ve tüm adımları geçip ödemeniz gereken vergiyi sisteme hesaplatın. Hesaplattığınız tutarı bir kenara kaydedin veya ekran görüntüsünü alın. Sonra gerçek gider yöntemini tercih edin, sistemde zaten giden yazabileceğiniz unsurlar sıralıdır. O gider türlerinden sizin yaptığınız gider türleri ile uyumlu olan satırların karşısına gider tutarlarınızı yazın. Sonra sistemde ödenecek vergi tutarını görünceye kadar ilerleyin. Bu şekilde, elinizde somut olarak gerçek ve götürü usul yöntemleri tercihleri arasında ödeyeceğiniz vergi tutarları olacaktır. Kıyaslayın. Hangisi avantajlı ise onu kullanın. Pek çok arkadaşın bu basit testi uygulamak suretiyle ciddi vergi avantajı sağladığını gözlemledim. Bakalım sizde durum ne olacak? Gerçek gider usulünü seçtiğinizde gider belgelerinizi beş yıl saklamanız gerektiğini unutmayın. Bu süre zarfında vergi idaresi isterse belgeleri ibraz etmek durumundasınız.
10- Konutu İstediğim Şekilde Çok Düşük Bedelle veya Bedelsiz Olarak Kullandırırsam Vergi Çıkar mı?
Kira bedelinin hiç olmaması veya çok düşük olması durumunda “emsal kira bedeli” esas alınır. Bu durumda:
- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,
hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedeli olarak kabul edilir. Dolayısıyla, emsal bedelin altında kiraya verme veya bedelsiz kullandırma durumunda maliye kapınızı çalabilir. Ancak, bedelsiz olarak kullandırılan kişiler konut sahibinin alt veya üst soyu veya kardeşi ise emsal bedel uygulanmaz.
11- Kira Ödeme ve Tahsilatlarını Banka veya Posta İdaresi Aracılığı ile Yapılmazsa Ceza Kime Kesilir? Ceza Ne Kadardır?
İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği gereği; konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ile bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur. 17/10/2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yayım tarihi itibarıyla, gerek konut sahibi gerekse kiracı için bankadan ödeme ve tahsil zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca, daha önce konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmıştır. Artık tutarı ne olursa olsun kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından (2 Ağustos 2024’ten itibaren 5.000 TL) az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5’i) oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemez. 2025 yılında kiraların banka veya PTT kanalıyla ödenmemesi durumunda kesilecek en az ceza, her bir işlem için hem kiracı hem de ev sahibine ayrı ayrı 7.000 TL’dir. Elden ödenen kiranın tutarının %10’u 7.000 TL’den fazla ise, o tutar esas alınacaktır. Örneğin, aylık 150.000 TL kira elden ödenmişse, hem kiracıya hem de ev sahibine 15.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.
12- Vergiyi Ne Zaman Ödenecek? Taksit İmkanı Var mı? Erken Ödersem İndirim Alır mıyım?
2024 takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin:
- Birinci taksitinin, damga vergisi ile birlikte 2 Nisan 2025,
- İkinci taksitinin ise 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
Beyanname verildikten sonra tahakkuk eden vergilerin her bir taksitini süresinden önce ödemeniz veya ikinci taksiti de ilk taksitle ödemeniz durumunda herhangi bir indirim yapılmamaktadır.
News
