Son dönemde ABD’de konut satışları, artan konut fiyatları ve yüksek mortgage (konut kredisi) faiz oranlarının etkisiyle azalma gösteriyor. Ancak, konut piyasasında bir toparlanmanın yaşanabilmesi için faiz oranlarının düşmesi bekleniyor. Özellikle yüksek enflasyona karşı ABD Merkez Bankası (Fed) tarafından uygulanan sıkı para politikası, konut piyasasını doğrudan etkiledi. Yüksek konut fiyatları ve mortgage oranları, birçok Amerikalı için ev sahibi olmayı daha da zorlaştırdı.
Son aylarda enflasyonda görülen soğuma sinyalleri ve işsizlikteki artış, Fed’in eylül ayında ilk faiz indirimini yapabileceğine dair beklentileri artırdı. Mortgage oranlarındaki gerileme ve artan konut arzı ile birlikte, önümüzdeki aylarda konut piyasasında bir toparlanma yaşanabileceği umutları güçleniyor.
Dört Aydır Düşüşte
Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) verilerine göre, ABD’de ikinci el konut satışları, mevsim etkilerinden arındırılmış olarak haziranda aylık bazda yüzde 5,4 oranında azalarak 3,89 milyona geriledi. Art arda dört aydır düşüş kaydeden konut satışları, mayısta yüzde 0,7, nisanda yüzde 1,9 ve martta yüzde 3,7 azalma göstermişti. Haziranda ikinci el konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre de yüzde 5,4’lük bir düşüş kaydetti.
ABD Ticaret Bakanlığı’nın verilerine göre, yeni konut satışları da haziranda aylık bazda yüzde 0,6 azalarak Kasım 2023’ten bu yana en düşük seviyesine indi. Yıllık bazda da yeni konut satışları yüzde 7,4 azaldı. Analistler, konut satışlarındaki bu yavaşlamanın “satıcı pazarından” “alıcı pazarına” geçişin bir işareti olduğunu belirtiyor.
Fiyatlar Rekor Kırdı
ABD’de ikinci el piyasasında medyan konut fiyatları, haziranda yıllık yüzde 4,1 artarak 426 bin 900 dolara ulaştı ve böylece art arda ikinci ayda tüm zamanların en yüksek seviyesine çıktı. Geçen ay satışa sunulan yeni konutların medyan satış fiyatı ise 417 bin 300 dolar olarak kaydedildi. Emlak sitesi Redfin’in verilerine göre, haziranda konut satışlarının üçte birinden fazlası, liste fiyatının üzerinde gerçekleşti. Ancak analistler, konut fiyatlarının rekor kırmasına rağmen daha büyük bir artışın pek mümkün görünmediğini ifade ediyor; arz ve talep dinamiklerinin dengeli bir piyasa oluşturmaya yaklaştığına dikkat çekiyor.
Faizler Yüksek Seviyede
ABD’de mortgage faiz oranları, yüzde 7’nin altına gerilemesine rağmen, 2021’in sonundaki seviyesinin iki katı üzerinde kalmaya devam ediyor. Mortgage Bankalar Birliği (MBA) verilerine göre, 19 Temmuz ile sona eren haftada, 30 yıl vadeli mortgage için ortalama faiz oranı yüzde 6,82 ile şubat ayından bu yana en düşük seviyesine düştü. Ancak mortgage başvuruları, geçen hafta önceki haftaya kıyasla yüzde 2,2’lik bir azalma gösterdi. Analistler, yüksek borçlanma maliyetlerinin artan konut fiyatlarıyla birleşmesinin, daha az alıcının konut satın alabilmesine yol açtığını vurguluyor.
Alıcıların, faiz oranlarının daha da düşmesini beklediğini belirten analistler, mortgage oranlarının Fed’i tam olarak takip etmemesine rağmen 10 yıllık tahvil faizlerinin mortgage oranları üzerinde etkili olduğunu ifade ediyor. Eğer yatırımcılar, enflasyonun hafiflediğine inanırsa, mortgage oranlarının düşeceği öngörülüyor.
Yabancıya Satış Azaldı
ABD’de yabancılara yapılan konut satışı, Nisan 2023’ten bu yana olan dönemde yıllık yüzde 36 azalarak 54 bin 300’e geriledi ve 2009’dan bu yana en düşük seviyesini kaydetti. Bu dönemde yabancılar, 42 milyar dolar değerinde konut satın aldı. Yabancıların konut yatırımı ise yüzde 21,2 oranında düştü. Yabancılara satılan konutların ortalama fiyatı 780 bin 300 dolarla, medyan fiyatı ise 475 bin dolarla kaydedilen en yüksek fiyat oldu. Analistler, güçlü doların ABD’deki konutları yabancılar için daha pahalı hale getirdiğini, tarihsel olarak düşük konut stoku ve artan fiyatların da hem Amerikalı hem de uluslararası alıcılar için konut satışlarını kısıtlayan önemli faktörler olduğunu belirtiyor.
Faiz Arttı, Satışlar Düştü
Realtor.com Başekonomisti Danielle Hale, haziranda daha az sayıda alıcının konut alabildiğini ifade etti. Hale, “Yüksek konut fiyatları ve hala yüksek olan mortgage oranlarından kaynaklanan alım gücü yetersizliği, haziran ayında konut satışlarının gerilemesine neden oldu” dedi. Satışlardaki bu yavaşlamanın, birkaç yıl süren “aşırı satıcı piyasasının” ardından konut piyasasının daha dengeli bir hale yaklaşmasına yardımcı olduğunu anlatan Hale, Fed’in eylül ayında faiz indirimine gitme beklentisinin artmasıyla mortgage oranlarının da gevşemeye başladığını aktardı.
Hale, “Fed’in nihai rotası gelecek verilere bağlı olacak. Ancak, Fed’in faiz indirimlerinin öncesinde ve sonrasında göreceğimiz mortgage oranlarındaki hafiflemenin, alıcılar için alım gücünü artıracağını ve konut stokunu zenginleştireceğini öngörüyorum. Mortgage oranları düştüğünde, faiz oranlarına bağlı ev sahiplerinin elleri eskisi kadar sıkı olmayacak ve bu durum konut satışlarındaki toparlanmayı destekleyecektir” şeklinde konuştu.
News
