Konut Fiyatlarındaki Reel Düşüş ve Yatırımcıların Tepkisi
Konut fiyatlarındaki reel düşüş, son 8 aydır devam ederken, yatırımcılar bu durumu fırsat olarak değerlendiriyor. Yüksek faiz oranlarına rağmen konut alımına yönelen yatırımcılar, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) verilerini dikkatle takip ediyor. Eylül ayında, bir önceki aya göre yüzde 1 artış göstererek 148 seviyesine ulaşan KFE, yıllık bazda ise yüzde 27,4 artış kaydetti. Bu dönemde, reel azalış oranı ise yüzde 14,7 olarak belirlendi. Böylece, şubat ayında başlayan reel azalış süreci, sekizinci ayda da devam etmiş oldu.
Son olarak, konut fiyatları reel olarak ocak ayında yıllık yüzde 1,4 artış göstermişti. Şubat ayında başlayan düşüşle birlikte, reel azalış oranı yüzde 5,1 seviyesine kadar geriledi ve bu durum geçen aya kadar sürdü. Eylül ayında konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7’ye ulaşırken, bu durumu fırsat olarak gören yatırımcıların alım yönelimiyle birlikte 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış rakamı kaydedildi.
Gayrimenkul Yatırımı İçin Fırsatlar
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, konuyla ilgili değerlendirmesinde, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı sunulmaya devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün devam edeceğini belirtti. Büyükduman, konut fiyatlarındaki reel düşüşün yatırımcılar için büyük bir fırsat sunduğunu ifade ederek şu yorumlarda bulundu:
- Brüt kira çarpanları: Şu anda 15 yıl civarına düşmüş durumda.
- Amortisman süresi: Konutlarda ortalama 20 yılın üzerine çıkmışken, şimdi tekrar 15 yıl civarına geriledi.
- Kira/Fiyat oranı: 20 yıl önceki seviyelere dönmüş durumda ve kiralar konut fiyatlarına göre oldukça iyi bir oran gösteriyor.
Büyükduman, “Dolayısıyla gayrimenkul için yatırım fırsatı var” diyerek, eylülde kaydedilen 21 ayın en yüksek satış rakamlarının bu duruma bağlı olarak geldiğini vurguladı. Daha çok altın kazanan, Kur Korumalı Türk Lirası Mevduat ve Katılma Hesapları’ndan dönen yatırımcıların, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ düşüncesiyle portföylerini çeşitlendirmesinin satışları artırdığını ekledi. Son 3 aydır konut satışlarının arttığını gözlemlediklerini belirten Büyükduman, kira getirisi amaçlı alım yapmak isteyenlerin de bu süreçte konut alımına yöneldiğini ifade etti.
Piyasalardaki Trendler ve Beklentiler
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, Kovid-19 salgını nedeniyle konut arzında dünya genelinde bir daralma yaşandığını belirtti. Bu daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı bir artış olduğunu, bunun da enflasyon üzerinde ciddi bir baskı oluşturduğunu vurguladı. Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla yapılması ve teslim edilmesi, kiralara getirilen üst sınır ve yeni ekonomi programıyla faizlerin hızlı bir şekilde yükselmesi gibi faktörlerin konut talebini azalttığını ifade etti. Şener, şu ifadeleri kullandı:
- Konut arzının artması: Fiyatlardaki artışın yavaşlamasında etkili olmuştur.
- Reel konut fiyatlarının durumu: İpotekli konut alımı için istenilen gerileme yeterli düzeye henüz ulaşmamıştır.
Şener, “Pandemi, maliyetler, deprem ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı yükselişi beraberinde getirmiştir. Bu nedenle arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır” dedi.
Yatırımcıların Dikkat Etmesi Gerekenler
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici ise, bir yıl öncesine kadar uygulanan negatif reel faiz politikası sonrası konut kredisi faiz oranlarının ciddi şekilde düştüğünü belirtti. Bu durumun, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden olduğunu ifade eden Çekici, 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artışın gözlemlendiğini vurguladı. 2020-2022 yıllarında konut satışlarının yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altında kaldığını, 2023 yılında ise konut satışlarının düştüğünü belirtti.
Çekici, “Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı öngörülmektedir,” diyerek, konut yatırımlarının Türkiye’de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçları arasında olduğunu kaydetti. Yatırım yaparken bilinçli olunması gerektiğinin altını çizen Çekici, “Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede kazanç sağlayacaktır” şeklinde konuştu.
News
