BDDK’nın makro ihtiyati kararları doğrultusunda bireysel kredi kartı ve ihtiyaç kredilerinde yeniden yapılandırma uygulamaları ile kredili mevduat hesaplarının limitlerinin belirlenmesi ve konut kredilerinde kredi değer oranlarına ilişkin düzenlemeler hayata geçirildi. Bu kapsamda, konut kredilerinde teminat olarak alınan konutun değerine göre birinci el-ikinci el ayrımı kaldırıldı; 2010 sonrası yapılmış ve en az C enerji sınıfına sahip konutlar avantajlı kredi değer oranı kapsamına alındı. Şubat ayı başında yürürlüğe giren bu yenilikler ipotekli satışlara yansımaya başladı ve şubatta ipotekli konut satışlarının toplam içindeki payı, 33 ay aradan sonra ilk kez %20’nin üzerine çıktı.
Dezenflasyon süreci, makro ihtiyati tedbirler ve konut kredilerindeki sınırlamalar nedeniyle ipotekli satışların payı son dönemde düşmüş ve 2024 itibarıyla %10,7’ye kadar gerilemişti. Ancak geçtiğimiz yıl yaşanan yüksek kira ortamı ve mevduat, döviz ile altın getirilerinin konut alımlarına kayması nedeniyle konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adete ulaştı ve bunların yaklaşık %14,33’ü ipotekli gerçekleşti. Yeni yılın başında ipotekli satış payında artış eğilimi sürerken, ocakta %18,2’ye; şubatta %20,1’e yükseldi. Bu, Mayıs 2023’te görülen %23,3’lük zirvenin bir nebze gerisinde kalıyor; en düşük oran ise Aralık 2023’te %4,4 olarak kaydedildi.
BDDK’nın düzenlemesiyle kredi kısıtlamalarının kısmen gevşemesi ve bunun satışlara yansıması, uzmanlar tarafından dikkatle izleniyor. Ancak uzmanlar, faizlerin yaklaşık %1 seviyesine inmesi halinde ipotekli satış payının %35–%40 bandına çıkabileceğini belirtiyorlar. “Finansman kanalı yeniden çalışmaya başladı” değerlendirmesiyle İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Şubat’taki ipotekli konut satışlarının toplam içindeki payının yeniden %20 seviyesine yaklaşmasının finansman tarafında bir normalleşmeye işaret ettiğini ifade etti. Kredilerin değer oranlarının konutun enerji sınıfı ve eksper değerine göre yeniden düzenlenmesinin bazı fiyat segmentlerinde krediye erişimi kolaylaştırdığını vurgulayan Hepşen, bu durumun ipotekli satış payındaki artışta etkisini gördüklerini söyledi.
Hepşen ayrıca kredilerin hareketinin esas olarak ikinci el konut piyasasında yoğunlaştığını, mevcut stok üzerinden ilerleyen ipotekli alımları işaret etti. Kredi payındaki artışın tek başına yeni konut üretimine güçlü bir ivme kazandıracağını söylemek için henüz erken olduğunu belirten uzman, finansman kanalının yeniden çalışmaya başlamasının talebi kredi tarafına geri döndürdüğünü gösterdiğini belirtti.
“Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli” diyen TÜGEM Genel Başkanı Hakan Akdoğan, aylık konut kredisi faizlerinin yaklaşık %3,5–%4 bandında seyrettiğini, son dönemde bu rakamların %2,5’in altına indiğini ifade etti. Yükselen kira karşısında vatandaşların bazıları “kira ödeyeceğime taksit öderim” düşüncesiyle hareket ediyor. Akdoğan, BDDK düzenlemesi sonrası bankaların kredi taleplerine olumlu yanıt verme eğiliminin arttığını belirtti. Bankaların konut kredisi kullandırmada daha istekli hale geldiğini söyleyen Akdoğan, ipotekli satış payının faiz oranları %1’e gerilediğinde %35–%40 bandına yükseleceğini belirtti.
BDDK’nın kararları, konut kredisi kullanım koşullarını geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek şekilde yeniden şekillendiriyor ve bu da ipotekli satışların rasyonel bir şekilde artmasına katkı sağlıyor. Enerji sınıfı ve konut değerine bağlı olarak kredi değer oranlarının güncellenmesi, özellikle belirli fiyat segmentlerinde erişimi kolaylaştırıyor. Uzmanlar, mevcut krediyle ilgili akışın önceki yıllara göre daha dengeli bir seyir izlediğini belirtirken, kredi piyasasının tamamen eski dinamğine dönmesi için faizlerin daha da düşmesi gerektiğini ifade ediyorlar.
İpotekli satışların payının yıllık olarak dalgalanması, konut piyasasında belirsizliği azaltıp talebe ilişkin ipuçları sunuyor. Ancak uzmanlar, yeni konut üretiminin bu gelişmelerden bağımsız olarak yüksek kaldığını ve likidite ile kredi erişiminin toparlanmasıyla birlikte konut talebinin daha istikrarlı bir hale geleceğini öngörüyorlar. Bankaların kredi verdikçe güven ve talep artışının sağlandığı bu süreçte, tüketicilerin konut satın alma kararlarında finansman kanallarının yeniden işlevsel hale gelmesi kritik role sahip olacak.
News
